Como investir em fundos imobiliários (FII)?

Basta ter conta em uma corretora de valores habilitada na B3 e comprar cotas pelo home broker, do mesmo jeito que se compra uma ação — a cota negocia em bolsa, com preço variando durante o pregão. Não existe aplicação mínima definida em lei: o preço de uma cota costuma ficar entre R$ 5 e R$ 500, então dá para começar com pouco dinheiro.

Depende do seu objetivo. FIIs pagam dividendos mensais isentos de Imposto de Renda e dão exposição ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro, mas a cota oscila de preço como qualquer ativo de bolsa e o valor não é garantido pelo FGC. Costuma fazer sentido para quem já tem reserva de emergência formada e busca diversificar além da renda fixa.

Os dividendos de FII são isentos de Imposto de Renda?

Sim, para pessoa física, desde que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas em bolsa — o que cobre praticamente todos os FIIs listados. A isenção vale só para os rendimentos distribuídos mensalmente; o ganho de capital na venda da cota com lucro paga 20% de Imposto de Renda, sem faixa de isenção.

Qual a diferença entre os tipos de FII?

Os principais são FII de tijolo (dono de imóveis físicos, como galpões e lajes corporativas), FII de papel (dono de títulos de crédito imobiliário, como CRI) e fundo de fundos (dono de cotas de outros FIIs). Cada tipo tem uma fonte de risco e de renda diferente — veja o comparativo completo nos tipos de fundos imobiliários.

Fundos imobiliários (FII): o guia completo

Atualizado em 19 de julho de 2026 · revisado por Lucas Silva

Um fundo imobiliário (FII) reúne o dinheiro de vários investidores para comprar imóveis ou títulos ligados ao setor imobiliário, e distribui a renda gerada emdividendos mensais isentos de Imposto de Renda. A cota negocia em bolsa como uma ação, com preço variando todo dia — é hoje o produto de renda variável mais popular entre pessoas físicas no Brasil.

O que é um fundo imobiliário

Um FII é um fundo de investimento que capta dinheiro de vários cotistas e aplica esse capital em ativos ligados ao mercado imobiliário — imóveis físicos alugados, títulos de crédito imobiliário ou cotas de outros fundos. Quem compra uma cota vira dono de uma fração desse patrimônio e passa a receber, proporcionalmente, a renda que ele gera: aluguéis, juros de recebíveis ou dividendos de outros fundos. A gestão é feita por um administrador e um gestor profissionais, regulados pela CVM.

A grande diferença para comprar um imóvel direto é a liquidez e oticket de entrada: a cota de um FII é negociada em bolsa, pode ser vendida a qualquer momento do pregão, e custa em geral entre R$ 5 e R$ 500 — bem menos que a entrada de um imóvel físico. Em troca, o preço da cota oscila com o mercado, e o investidor não tem controle direto sobre a gestão do patrimônio.

Os tipos de FII

Os fundos imobiliários se dividem por onde aplicam o dinheiro captado. Os dois grupos maiores são o FII de tijolo, dono de imóveis físicos como lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings, e o FII de papel, dono de títulos de crédito imobiliário como CRI. Existem ainda os fundos híbridos, que combinam os dois, e os fundos de fundos (FOF), que compram cotas de outros FIIs. Veja o comparativo completo em tipos de fundos imobiliários.

Um primo próximo do FII, voltado ao agronegócio em vez do setor imobiliário urbano, é oFIAGRO — segue regras de isenção muito parecidas, mas investe em imóveis rurais e recebíveis do agro. Quem prefere diversificar entre vários fundos de uma vez, sem escolher um por um, pode olhar o FOF (fundo de fundos).

Dividendos isentos e o Imposto de Renda na venda

Os rendimentos mensais distribuídos por um FII são isentos de Imposto de Rendapara pessoa física, desde que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas e cotas negociadas em bolsa — condição que praticamente todo FII listado cumpre. Já oganho de capital obtido ao vender a cota com lucro é tributado em20% fixo, recolhido pelo próprio investidor via DARF, sem a faixa de isenção de R$ 20 mil/mês que existe para ações. Veja o passo a passo completo emcomo declarar FII no Imposto de Renda.

Como avaliar um FII antes de comprar

Dois indicadores concentram a maior parte da análise de quem compra FII: odividend yield, que mostra quanto o fundo pagou de dividendo em relação ao preço da cota, e o P/VP, que compara o preço de mercado da cota com o valor patrimonial dela — ajuda a enxergar se a cota está sendo negociada com ágio ou deságio. Nenhum dos dois, sozinho, diz se o fundo é bom: os dois juntos, lidos com a qualidade dos imóveis ou papéis da carteira, dão uma visão mais completa.

Para saber se um fundo específico está indo bem em relação ao mercado, compare o retorno dele com o IFIX, o índice de referência de fundos imobiliários da B3.

FII entra na diversificação depois da renda fixa

Fundos imobiliários são renda variável: a cota oscila e não há garantia do FGC nem do governo federal. Por isso costumam entrar na carteira depois de a reserva de emergência estar formada e de o investidor já conhecer os fundamentos da renda fixa — veja o passo a passo geral emcomo investir antes de alocar parte do dinheiro em FII.

Fontes

Isenção de Imposto de Renda sobre dividendos de FII:Lei nº 9.779/1999. Alíquota de 20% sobre o ganho de capital na venda de cotas:Lei nº 11.033/2004. Regras de constituição e funcionamento dos fundos:CVM — Resolução CVM nº 175/2022.

Perguntas frequentes

Como investir em fundos imobiliários (FII)?: Basta ter conta em uma corretora de valores habilitada na B3 e comprar cotas pelo home broker, do mesmo jeito que se compra uma ação — a cota negocia em bolsa, com preço variando durante o pregão. Não existe aplicação mínima definida em lei: o preço de uma cota costuma ficar entre R$ 5 e R$ 500, então dá para começar com pouco dinheiro.
FII vale a pena?: Depende do seu objetivo. FIIs pagam dividendos mensais isentos de Imposto de Renda e dão exposição ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro, mas a cota oscila de preço como qualquer ativo de bolsa e o valor não é garantido pelo FGC. Costuma fazer sentido para quem já tem reserva de emergência formada e busca diversificar além da renda fixa.
Os dividendos de FII são isentos de Imposto de Renda?: Sim, para pessoa física, desde que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas em bolsa — o que cobre praticamente todos os FIIs listados. A isenção vale só para os rendimentos distribuídos mensalmente; o ganho de capital na venda da cota com lucro paga 20% de Imposto de Renda, sem faixa de isenção.
Qual a diferença entre os tipos de FII?: Os principais são FII de tijolo (dono de imóveis físicos, como galpões e lajes corporativas), FII de papel (dono de títulos de crédito imobiliário, como CRI) e fundo de fundos (dono de cotas de outros FIIs). Cada tipo tem uma fonte de risco e de renda diferente — veja o comparativo completo nos tipos de fundos imobiliários.