O que significa um FII negociar com ágio ou deságio?

Ágio é quando a cota é negociada em bolsa acima do valor patrimonial (P/VP maior que 1) — o mercado está pagando mais pela cota do que o patrimônio contábil do fundo vale. Deságio é o contrário: a cota é negociada abaixo do valor patrimonial (P/VP menor que 1), o que pode indicar uma oportunidade de compra ou um sinal de que o mercado espera problemas na carteira do fundo.

Qual é o P/VP ideal para um FII?

Não existe um número universal: um P/VP próximo de 1 significa que a cota negocia perto do valor patrimonial, mas isso sozinho não diz se o fundo é bom ou ruim. O indicador precisa ser lido junto com a qualidade dos imóveis ou papéis da carteira e o histórico de dividendos — um P/VP baixo pode refletir desconto real de mercado ou um problema estrutural do fundo.

Vale a pena comprar FII abaixo do valor patrimonial?

Pode ser uma oportunidade, mas não é garantia de retorno. Um FII com deságio consistente costuma ter algum motivo — vacância alta, dúvida sobre a avaliação dos imóveis, perspectiva ruim para o setor. Vale investigar a causa do deságio antes de comprar só porque o P/VP está abaixo de 1, em vez de tratar isso como sinal automático de "está barato".

P/VP de fundo imobiliário: o que é

Atualizado em 19 de julho de 2026 · revisado por Lucas Silva

O P/VP (preço sobre valor patrimonial) de um FII compara opreço de mercado da cota com o valor patrimonial dela:P/VP = preço da cota ÷ valor patrimonial por cota. P/VP acima de 1 é ágio; abaixo de 1 é deságio. Veja o cálculo passo a passo abaixo.

A fórmula do P/VP

O valor patrimonial de um FII é o patrimônio líquido do fundo (o valor contábil de tudo que ele possui, menos as dívidas) dividido pelo número de cotas emitidas — a CVM exige que os fundos divulguem esse número nos informes mensais. OP/VP compara esse valor com o preço que a cota está sendo negociada em bolsa:

P/VP = preço de mercado da cota ÷ valor patrimonial por cota

Exemplo calculado passo a passo

Suponha um FII com valor patrimonial de R$ 100,00 por cota:

Cenário	Preço da cota	P/VP	Leitura
Cota com ágio	R$ 110,00	110 ÷ 100 = 1,10	Negociando 10% acima do patrimônio
Cota ao par	R$ 100,00	100 ÷ 100 = 1,00	Negociando no valor patrimonial
Cota com deságio	R$ 95,00	95 ÷ 100 = 0,95	Negociando 5% abaixo do patrimônio

Ágio, deságio e o que olhar além do número

Um P/VP acima de 1 (ágio) mostra que o mercado está disposto a pagar mais pela cota do que o valor contábil do patrimônio do fundo — pode refletir confiança na gestão ou na valorização futura dos ativos. Um P/VP abaixo de 1 (deságio) pode indicar uma oportunidade de compra, mas também pode refletir um problema real na carteira, como vacância alta ou dúvida sobre a avaliação dos imóveis. Por isso o P/VP costuma ser lido junto com odividend yield do fundo, nunca isolado.

Para o panorama completo sobre fundos imobiliários, vejafundos imobiliários (FII): o que são e como investir.

Fontes

O P/VP é um indicador de mercado, sem base legal própria — a CVM exige que os fundos divulguem o valor patrimonial nos informes mensais, mas o cálculo do indicador em si é convenção de mercado, não norma:CVM — Resolução CVM nº 175/2022 (regras de informe periódico dos fundos).

Perguntas frequentes

O que significa um FII negociar com ágio ou deságio?: Ágio é quando a cota é negociada em bolsa acima do valor patrimonial (P/VP maior que 1) — o mercado está pagando mais pela cota do que o patrimônio contábil do fundo vale. Deságio é o contrário: a cota é negociada abaixo do valor patrimonial (P/VP menor que 1), o que pode indicar uma oportunidade de compra ou um sinal de que o mercado espera problemas na carteira do fundo.
Qual é o P/VP ideal para um FII?: Não existe um número universal: um P/VP próximo de 1 significa que a cota negocia perto do valor patrimonial, mas isso sozinho não diz se o fundo é bom ou ruim. O indicador precisa ser lido junto com a qualidade dos imóveis ou papéis da carteira e o histórico de dividendos — um P/VP baixo pode refletir desconto real de mercado ou um problema estrutural do fundo.
Vale a pena comprar FII abaixo do valor patrimonial?: Pode ser uma oportunidade, mas não é garantia de retorno. Um FII com deságio consistente costuma ter algum motivo — vacância alta, dúvida sobre a avaliação dos imóveis, perspectiva ruim para o setor. Vale investigar a causa do deságio antes de comprar só porque o P/VP está abaixo de 1, em vez de tratar isso como sinal automático de "está barato".