Qual a diferença entre SAC e Price no financiamento imobiliário?

No SAC, a amortização é constante e a parcela cai mês a mês, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. Na Price, a parcela é fixa do início ao fim, mas o total de juros pago no contrato é maior do que no SAC, porque o saldo devedor demora mais para cair.

Qual sistema é mais barato, SAC ou Price?

Para o mesmo valor, taxa e prazo, o SAC sempre resulta em menos juros pagos ao final, porque amortiza a dívida mais rápido nos primeiros anos. A Price custa mais no total, mas tem parcelas iniciais menores — é a troca entre economizar no total e caber no orçamento agora.

Qual é a taxa de juros usada no financiamento imobiliário?

Não existe uma taxa única: cada banco define a sua, e ela também varia por programa (SFH, SFI, Minha Casa Minha Vida), relacionamento com o banco e valor do imóvel. Como referência, o Banco Central divulgou taxa média de 1,12% ao mês em maio de 2026 para o financiamento imobiliário de pessoas físicas com recursos direcionados. Informe sempre a taxa real da sua simulação.

O que é CET no financiamento imobiliário?

O CET (Custo Efetivo Total) soma tudo o que você paga: juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e taxas administrativas. A taxa de juros que você digita nesta calculadora é só a parte principal do custo — o CET, informado pelo banco antes da assinatura, mostra o valor final real do financiamento.

Posso trocar de sistema de amortização depois de contratar?

Normalmente não: o sistema (SAC ou Price) é definido no contrato e a troca depende de renegociação com o banco, o que costuma envolver custos. Por isso vale simular os dois cenários antes de assinar — e considerar a portabilidade de crédito se, mais adiante, encontrar uma taxa menor em outro banco.

Calculadora de financiamento imobiliário: SAC x Price

Atualizado em 18 de julho de 2026 · revisado por Lucas Silva

No SAC, a parcela começa maior e cai todo mês; no Price, a parcela é fixa do início ao fim, mas o total de juros pagos é maior. Informe o valor a financiar, a taxa do seu banco (em % ao mês) e o prazo para comparar os dois sistemas na prática.

Financiamento SAC240x · 1,12% a.m.

Proventos

Valor financiado240.000,00

Descontos

1ª parcela3.688,00
Última parcela1.011,20

Total pago ao finalR$ 563.904,00

Como cheguei nesse número

Amortização constante = 240.000,00 ÷ 240 = 1.000,00 por mês
A parcela cai mês a mês: começa em 3.688,00 e termina em 1.011,20, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor
Total de juros do financiamento = 323.904,00

Fontes: cálculo mês a mês pelos sistemas SAC e Price · taxa de exemplo: Banco Central do Brasil, SGS série 25497 — taxa média mensal de juros do financiamento imobiliário (PF, recursos direcionados, taxas de mercado), maio/2026: 1,12% a.m. (bcb.gov.br). A taxa do seu contrato pode ser diferente — confira sempre na simulação do banco.

Como funcionam os dois sistemas de amortização

Todo financiamento imobiliário no Brasil segue um destes dois sistemas de amortização — a forma como a dívida é dividida em parcelas ao longo do contrato:

Característica	SAC	Price
Amortização (parte que abate a dívida)	constante todo mês	crescente mês a mês
Parcela	decrescente	fixa
Parcela inicial	maior	menor
Total de juros pago	menor	maior
Saldo devedor cai	mais rápido	mais devagar

SAC: amortização constante, parcela decrescente

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a fatia da parcela que abate a dívida (a amortização) é sempre a mesma: o valor financiado dividido pelo número de meses. Os juros, porém, incidem sobre o saldo devedor — que fica menor a cada mês — então eles caem, e a parcela cai junto. A primeira parcela é a mais alta do contrato; a última, a mais baixa.

Price: parcela fixa, mais previsível

No Price (sistema francês de amortização), a parcela é calculada para ficar igual do primeiro ao último mês. Isso facilita o planejamento do orçamento, mas tem um custo: como o saldo devedor demora mais para cair (nos primeiros anos a parcela é quase só juros), o total pago ao final do contrato é maior do que no SAC, para o mesmo valor, taxa e prazo.

Quando escolher cada sistema

Prefira o SAC se você consegue pagar uma parcela inicial mais alta e quer economizar no total de juros ao longo dos anos.
Prefira a Price se o orçamento está mais apertado agora e uma parcela menor no começo (mesmo que fixa e um pouco mais cara no total) cabe melhor no seu planejamento.
Compare sempre as duas simulações completas do banco antes de assinar — não só a primeira parcela.

O que é CET e por que ele importa mais que a taxa

A taxa de juros mensal explica a maior parte da conta, mas não é o custo completo. OCusto Efetivo Total (CET) soma os juros a seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e taxas administrativas — é o número que o banco é obrigado a informar antes da assinatura e que mostra o valor real do financiamento. Use esta calculadora para entender a lógica de SAC e Price, e confira o CET no contrato para o custo final.

Se, depois de contratar, você encontrar uma taxa menor em outro banco, vale avaliar aportabilidade de crédito: é possível transferir o saldo devedor do financiamento para outra instituição, mantendo o sistema de amortização ou trocando de sistema na negociação.

Fontes

Banco Central do Brasil — Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS), série 25497, "Taxa média mensal de juros das operações de crédito com recursos direcionados — Pessoas físicas — Financiamento imobiliário com taxas de mercado":bcb.gov.br
Banco Central do Brasil — regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI):bcb.gov.br

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre SAC e Price no financiamento imobiliário?: No SAC, a amortização é constante e a parcela cai mês a mês, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. Na Price, a parcela é fixa do início ao fim, mas o total de juros pago no contrato é maior do que no SAC, porque o saldo devedor demora mais para cair.
Qual sistema é mais barato, SAC ou Price?: Para o mesmo valor, taxa e prazo, o SAC sempre resulta em menos juros pagos ao final, porque amortiza a dívida mais rápido nos primeiros anos. A Price custa mais no total, mas tem parcelas iniciais menores — é a troca entre economizar no total e caber no orçamento agora.
Qual é a taxa de juros usada no financiamento imobiliário?: Não existe uma taxa única: cada banco define a sua, e ela também varia por programa (SFH, SFI, Minha Casa Minha Vida), relacionamento com o banco e valor do imóvel. Como referência, o Banco Central divulgou taxa média de 1,12% ao mês em maio de 2026 para o financiamento imobiliário de pessoas físicas com recursos direcionados. Informe sempre a taxa real da sua simulação.
O que é CET no financiamento imobiliário?: O CET (Custo Efetivo Total) soma tudo o que você paga: juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e taxas administrativas. A taxa de juros que você digita nesta calculadora é só a parte principal do custo — o CET, informado pelo banco antes da assinatura, mostra o valor final real do financiamento.
Posso trocar de sistema de amortização depois de contratar?: Normalmente não: o sistema (SAC ou Price) é definido no contrato e a troca depende de renegociação com o banco, o que costuma envolver custos. Por isso vale simular os dois cenários antes de assinar — e considerar a portabilidade de crédito se, mais adiante, encontrar uma taxa menor em outro banco.