FII de tijolo: o que é
Um FII de tijolo é um fundo imobiliário que compra e administraimóveis físicos — lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências bancárias — e distribui aos cotistas a renda dos aluguéis cobrados dos inquilinos. O principal risco é a vacância: imóvel desocupado não gera aluguel nem dividendo.
Como o FII de tijolo gera renda
O fundo é dono direto (ou por meio de uma estrutura societária) de um ou mais imóveis, que ficam alugados para empresas ou pessoas físicas. O aluguel recebido, descontadas as despesas de administração e manutenção, é repassado aos cotistas em dividendos — em regra, todo mês. O valor da cota em bolsa reflete tanto o valor estimado dos imóveis quanto a expectativa do mercado sobre a renda futura desses aluguéis.
Os subtipos mais comuns
| Subtipo | Imóveis | Fonte de renda |
|---|---|---|
| Lajes corporativas | Edifícios de escritório de alto padrão | Aluguel de empresas em contratos longos |
| Galpões logísticos | Centros de distribuição e armazenagem | Aluguel de indústria, logística e e-commerce |
| Shoppings | Shopping centers | Aluguel fixo + aluguel variável sobre vendas |
O principal risco: vacância
Diferente de um FII de papel, cujo risco é o de crédito do devedor de um título, o FII de tijolo depende diretamente da ocupação dos imóveis. Um imóvel vazio não interrompe as despesas do fundo (IPTU, condomínio, manutenção), mas deixa de gerar aluguel — por isso a taxa de vacância de um FII é um dos primeiros números a olhar antes de investir. Para comparar com os demais tipos de fundo imobiliário, vejatipos de fundos imobiliários e, para o contraponto direto, FII de papel.
O panorama completo sobre como esse produto funciona, a isenção de IR nos dividendos e como declará-lo está reunido em fundos imobiliários (FII): o que são e como investir.
Fontes
Regras de constituição e classificação dos fundos imobiliários:CVM — Resolução CVM nº 175/2022. Isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos:Lei nº 9.779/1999.
Perguntas frequentes
- O que é um FII de lajes corporativas?
- É um FII de tijolo especializado em escritórios de alto padrão, geralmente alugados para empresas grandes em contratos de longo prazo. A vacância costuma variar mais com o ciclo econômico das regiões onde os prédios estão localizados — em capitais com excesso de oferta de escritórios, a vacância tende a subir e pressionar os dividendos.
- O que é um FII de galpões logísticos?
- É um FII de tijolo dono de galpões usados para armazenagem e distribuição, alugados a empresas de logística, indústria e comércio eletrônico. Costuma ter contratos mais longos e menos rotatividade de inquilino que os escritórios, e se beneficiou do crescimento do e-commerce nos últimos anos.
- FII de shopping vale a pena?
- Pode valer, mas o resultado depende muito da localização e do perfil do shopping — os de maior fluxo e mix de lojas mais forte tendem a sofrer menos com vacância. Parte da renda de um FII de shopping vem do aluguel fixo e parte do aluguel variável, atrelado às vendas dos lojistas, o que pode fazer os dividendos oscilarem mais que em outros tipos de FII de tijolo.