Amortização extraordinária do financiamento imobiliário

Amortização extraordinária é o pagamento de um valor extra, fora da parcela mensal, para abater diretamente o saldo devedor do financiamento imobiliário. Ao fazer esse pagamento, você escolhe entre duas opções: reduzir o prazo restante mantendo o valor da parcela, ou reduzir o valor da parcela mantendo o prazo original. Não há multa nem tarifa para amortizar antes do previsto.

O que é a amortização extraordinária

Toda parcela do financiamento imobiliário já contém uma fatia de amortização (que abate a dívida) e uma fatia de juros (o custo do dinheiro emprestado). A amortização extraordinária é um pagamento adicional, feito por fora desse cronograma, que vai inteiro para abater o saldo devedor — sem passar pelo cálculo de juros do mês. Quanto mais cedo no contrato ela acontece, maior o efeito, porque reduz a base sobre a qual os juros incidem em todos os meses seguintes.

Reduzir prazo x reduzir parcela: um exemplo

Os números abaixo são um exemplo hipotético, só para ilustrar a lógica — não são uma simulação real de mercado. Imagine um financiamento pelo sistema SAC deR$ 300.000, em 360 meses (30 anos), com amortização mensal fixa de R$ 833,33. Depois de 5 anos (60 parcelas pagas), o saldo devedor está emR$ 250.000, restando 300 meses. O mutuário decide amortizarR$ 30.000 extras, reduzindo o saldo para R$ 220.000. A partir daí, as duas opções tomam rumos diferentes:

Em qualquer uma das duas opções, o total de juros pago ao longo do contrato diminui, porque o saldo devedor — a base do cálculo — fica menor a partir daquele mês. A diferença é só onde o benefício aparece: no fim do contrato (prazo menor) ou no bolso todo mês (parcela menor). Para entender como a mecânica de SAC e Price muda esse cálculo, vejaSAC ou Price: qual vale mais.

Como pedir a amortização ao banco

1. Acesse o aplicativo, o internet banking ou procure a agência e solicite a "amortização extraordinária" (às vezes chamada de "liquidação antecipada parcial") do contrato.
2. O banco deve informar o saldo devedor atualizado e simular as duas opções: redução de prazo ou de parcela.
3. Você escolhe a opção e confirma o pagamento — normalmente por transferência ou débito em conta.
4. O banco atualiza o contrato e envia o novo cronograma de parcelas ou a nova data final.

Vale a pena amortizar?

Compare a taxa de juros do seu financiamento com o rendimento líquido, depois de imposto, de uma aplicação de baixo risco equivalente. Se a taxa do financiamento for maior — o que costuma acontecer —, amortizar tende a ser mais vantajoso do que deixar o dinheiro parado ou aplicado a um rendimento menor. Antes de amortizar, garanta que a reserva de emergência está montada e que não existem dívidas mais caras em aberto (cartão de crédito, cheque especial): quitar essas primeiro costuma valer mais a pena do que abater o financiamento imobiliário. Para entender o financiamento como um todo, volte aoguia completo de financiamento imobiliário.

Fontes

• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), art. 52, §2º — liquidação antecipada da dívida com redução proporcional dos juros:planalto.gov.br
• Banco Central do Brasil — normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e sistemas de amortização (SAC e Price):bcb.gov.br